国家统计局数据显示，1-9月，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1-9月增长9.4%，两年平均增长4.6%。其中，住宅销售面积增长11.4%，办公楼销售面积增长3.1%，商业营业用房销售面积增长0.7%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%；比2019年1-9月增长20.9%，两年平均增长10.0%。其中，住宅销售额增长17.8%，办公楼销售额增长0.5%，商业营业用房销售额增长0.5%。
从增速来看，1-9月商品房销售面积和销售金额同比增速分别较1-8月收窄4.6pcts和6.2pcts，已连续9个月增速回落。
单月来看，9月全国商品房仅销售16129万平方米和15748亿元，环比分别增加29%和25%，同比分别下降13.2%和15.8%，跌幅较8月分别收窄2.9pct和5.6pct。其中商品房销售面积较2019年同期下降6.9%，相比上月跌幅扩大2.9pct。
受居民按揭贷款额度持续紧张制约，各地区新房市场销售表现进一步实质下行。前9月东中西部商品房销售面积累计同比增幅分别收窄至13.4%、15.6%和6.2%。东北地区更是首次同比由正转负下降2%，较前8月扩大3.8pct。
02 9月新开工、拿地面积双双再降
国家统计局数据显示，1-9月，房地产开发企业房屋新开工面积152944万平方米，下降4.5%。房屋竣工面积51013万平方米，增长23.4%。两者增速较1-8月分别降低1.3pcts和2.6pcts。
房企资金和融资情况愈发严峻下项目新开工继续减缓。9月全国新开工面积17442万平方米，较2019年和2020年同期分别降15.2%和13.5%。各地区新房销售陆续需要“以价换量”的现状下，房企难再积极引用资金投入新项目开工。
单月项目竣工速度也出现较大下降，同比增速降至1%。9月全国竣工面积4274万平方米，环比降13.8%。同比增速则由8月29%骤降至1%。除却2020年9月前置较高，需要关注的是单月竣工面积已连续3个月环比回落。整体房屋竣工面积虽仍处于历史高位，累计同比增23.4%；但单月已有乏力表现。
随着“三线四档”融资管理的实行，“红档”房企难以获得新增开发贷款以进行新开工项目和项目竣工。部分房企屡遭资金问题和新房销售表现遇冷下，全社会以建筑业为代表的对房地产业后市预期悲观，担心后续工程款项兑付问题下部分在建项目已出现停工缓怠工现象，受此影响下竣工面积规模和交付下行压力仍将不容乐观。
国家统计局数据显示，1-9月，房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，增长0.3%。9月起广州、合肥、苏州等陆续开始第二轮集中土拍。受此影响下9月房企土地成交价款累计增速由负转正增1%。但由于核心城市第二轮集中土拍多以底价甚至流拍收场，成交表现较第一轮明显降温，同时三四线城市土地市场依旧处于下行通道内，因此9月土地购置面积累计同比仍降8.5%。
03 建安施工降速或拖累9月开发投资额
国家统计局数据显示，1-9月，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1-9月增长14.9%，两年平均增长7.2%。其中，住宅投资84906亿元，增长10.9%。其中，东部地区房地产开发投资59381亿元，同比增长7.9%；中部地区投资23627亿元，增长14.3%；西部地区投资25129亿元，增长6.9%；东北地区投资4431亿元，增长3.7%。
从增速来看，两年增速涨幅较1-8月分别再度收窄2.1pcts和1.1pcts。同时，9月单月完成开发投资额14508亿元，同比下降3.5%，为2020年2月后首次进入负区间。
综上所述，我们认为，从商品房销售来看，随着包括信贷、融资、土地等各方面调控的推进，不合理购房需求得到较好抑制，短期来看楼市面临一定下行压力。随着“以价换量”的效用边际递减，三四线城市新房销售将面临更大下行压力。
房企拿地方面，土地市场供给侧调控进一步深入。从9月、10月部分核心城市第二轮集中土拍结果来看，政策管控和房企资金压力下土拍热度出现明显降温。热点三四线城市也将加强对地价、溢价率的管控。四季度土地购置面积仍将是开发投资额的有力支撑，但整体拿地情绪将趋于理性冷静。
房企资金链紧绷与新房销售遇冷下房企在四季度将继续保持对项目施工持谨慎态度。红线房企融资情况或将有所改善，但“交付大年”和资金回款压力下新到位资金将更多运用于项目竣工的“保交付”，项目新开工进度与施工强度难有起色。
