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行业动态

房地产市场越发达,分化现象就会越明显

日期:2021/1/21 20:37:00  阅读:385次

国家统计局1月18日公布的数据显示,2020年1—12月份,全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7.0%,增速比上年回落2.9个百分点。其中,住宅投资104446亿元,增长7.6%,增速比上年回落6.3个百分点。我觉得,从投资数据看,中国房地产投资还是保持了相当稳健的发展态势,比预想的要好。回顾过去一年房地产市场的发展,不管是投资,还是销售,其实都是好于预期的。

  需求推动房地产稳健发展

  2020年,受疫情影响,在全世界经济体大多数负增长的情况下,中国的房地产仍然保持正增长,而且增长幅度远远高于GDP的增长速度,这说明老百姓对“住”的重视程度很高,房地产业也满足了百姓的需求。

  我经常说“人以食为天,以住为地”。实际上,现在中国人“吃”的问题已经不是有没有的问题,而是提高质量的问题。“住”的问题既有提高质量的问题,还有好多解决有无的问题。

  中国现在还在城市化的进程当中,我们的城市化进程起码还要持续10年,甚至更长。根据国家统计局数据,2019年中国常住人口城镇化率为60.60%,户籍人口城镇化率为44.38%。也是在2019年,国家要求全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。所以很多城市现在都放开了户籍落户限制。户籍放开后,相当部分人包括农民工进城,包括新就业的大学生等对于“住”的需求是很强大的。另外,二胎政策放开后,住户的改善性需求也在增加。这些因素都必然推动房地产业的发展。从中,也可以看出中国房地产业韧性十足的原因,它的韧性是需求去促进的。

  降房价主要靠降地价

  当然,社会上也有一种声音认为,房地产把中国经济搞坏了,我觉得看待这个问题要一分为二。房地产问题,主要是价格问题让老百姓不满意,但是房价的问题又不仅仅是房地产业所能决定的,它是整个宏观经济发展进程当中出现的问题。比如货币发行量。

  另外,房价上涨有一个很大原因是地价的上涨。2020年政府土地出让收入再创新高,在房地产行业中,地价上涨的速度高于房价上涨的速度。2020年,房地产开发企业土地购置面积25536万平方米,比上年下降1.1%,而土地成交价款却增长17.4%。这意味着我们的土地价格约上升了18%。所以,要降低房价,就要加强对地价的控制。

  房地产市场分化是必然

  近几年,中国房地产市场分化趋势明显。未来这个趋势是不是会一直延续下去?它会如何影响全国房地产市场的发展?

  房地产市场的分化是必然的,也是符合客观实际的。如果全国房地产市场都是一样的,那就不叫房地产市场了,因为房地产是区域性的市场,和当地的供应和需求是密切相关的。

  特别是我们现在强调城市群的概念,要发展大城市,以中心城市来引领整个地区的经济发展。城市之间的发展差距,人才的去留,人口的流向,产业的发展等等,都必然会导致房地产的分化。比如2020年深圳的房价涨幅超过了北上广三大城市。深圳人口还在持续流入,购买力还在提升,这会继续加大这个地方对住房的需求。而人口净流出的城市,比如典型东北城市黑龙江省鹤岗,房价必然下跌。

  这主要是市场的分化,其实还有企业的分化。好的企业越来越好。比如中国房企前50强,它们的增长速度还是很快的,利润也高,但一些中小企业却面临着被收购、被淘汰的命运。市场的分化会最终导致产品的分化。随着人们生活水平的提高,改善的需求越来越多,不同的人群,不同的收入,不同的需求爱好,要求不同的产品,开发商也会适应这个需求,会生产不同的产品。所以,房地产市场越发达,分化现象就会越明显。

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